Simulador de crédito hipotecario para México

Calcula tu mensualidad con banco, Apoyo Infonavit o Cofinavit y ve cuánto tarda la renta en cubrirla. Los valores iniciales son solo un ejemplo: pon los de tu caso.

Compra
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Crédito
Financiamiento
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años
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años
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En el crédito del banco, la aportación
Renta
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%
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meses
Lo que pagas
$
La renta
$
Los abonos sirven para
Se paga sola cuando la mensualidad iguala
Se paga sola en —

Mensualidad inicial—
Pones de tu bolsa al inicio—al mes, con abonos
Total de tu bolsa hasta pagarse sola—sin contar enganche
Total de tu bolsa hasta liquidar la deuda—sin contar enganche
Efectivo para firmar—
Préstamo—
Terminas de pagar en—
Intereses totales—
Rendimiento bruto de renta—renta anual ÷ precio

Los tres caminos con tus mismos abonos

CaminoSe paga sola enTerminas de pagar enIntereses totalesDe tu bolsa hasta pagarse solaTotal de tu bolsa hasta liquidar
con enganche y gastos

Solo banco, Apoyo Infonavit o Cofinavit

FinanciamientoMensualidad inicialSe paga sola enTerminas de pagar enIntereses totalesDe tu bolsa hasta pagarse solaTotal de tu bolsa hasta liquidar
con enganche y gastos

Mensualidad contra renta

Mensualidad totalParte InfonavitRenta neta

Año por año

AñoMensualidadInfonavitBancoA capital / mesRenta netaDe tu bolsa / mesSaldo al cierre

Renta neta = renta × (meses rentado ÷ 12) − mantenimiento. Cada mes se cubre primero la mensualidad con lo que pagas al banco; lo que sobra va a capital. "De tu bolsa" es lo que pagas al banco menos la renta neta que recibes; un número negativo es dinero que te sobra.

Si pagas siempre la misma cantidad, la deuda baja igual en los tres caminos; lo que cambia es la mensualidad mínima que te exige el banco, que es tu colchón si un mes no puedes pagar de más.

No incluye ISR por rentar, predial, seguro ni reparaciones. La tasa es solo un ejemplo: pide cotizaciones reales.

"Bajar mensualidad" funciona con bancos que recalculan el pago al abonar a capital. Con Infonavit los abonos solo acortan el plazo.

"Híbrido": abonas para bajar la mensualidad hasta que la renta la cubre; desde ese mes congelas el pago en ese nivel y los abonos siguientes acortan el plazo. Pídele al banco que aplique cada abono como quieras.

Cofinavit: tu subcuenta paga primero el enganche y, si sobra, baja el préstamo. El crédito Infonavit cubre otra parte del precio y el banco presta el resto. Revisa con el banco que acepte la subcuenta como parte del enganche mínimo. La parte Infonavit se descuenta de tu nómina con pago fijo; la aportación de tu patrón (5% del salario) la abona primero y, al liquidarla, pasa a la parte del banco. Lo que pagas de más va primero al crédito con tasa más alta. Los tres caminos aplican a la parte del banco. "Solo banco" no usa tu subcuenta ni la aportación de tu patrón.

Apoyo Infonavit: todo el préstamo es del banco. Tu subcuenta no se usa para la compra: se queda como garantía y, si pierdes tu empleo, el banco cobra de ahí las mensualidades hasta agotarla. La aportación de tu patrón se abona al capital del crédito bancario y aquí se aplica según el camino que elijas. Se aportan cada bimestre; el simulador la reparte por mes. Algunas fuentes mencionan un tope al valor de la vivienda para este esquema; confírmalo con el banco.

Cómo usar el simulador

  1. Datos de la compra. Escribe el precio, el enganche y los gastos de escrituración.
  2. Tu crédito. Elige solo banco, Apoyo Infonavit o Cofinavit, y pon la tasa y el plazo de tu cotización.
  3. La renta. Indica cuánto esperas cobrar, cuánto subiría al año, el mantenimiento y los meses sin inquilino.
  4. Lo que pagas. Pon cuánto puedes pagar al mes y compara los caminos para aplicar tus abonos.

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona este simulador de hipoteca?

Pones el precio de la vivienda, el enganche, la tasa, el plazo, la renta esperada y lo que pagarías cada mes. El simulador calcula el crédito mes por mes y te muestra la mensualidad, los intereses, el saldo y lo que pondrías de tu bolsa. Los resultados son estimaciones: para decidir, pide cotizaciones reales.

¿Qué significa que la vivienda “se paga sola”?

Es el momento en que la renta cubre la mensualidad del crédito. Puedes compararla con la renta neta (descontando mantenimiento y meses vacío) o con la renta completa. Abonar a capital puede adelantar ese momento si tu banco recalcula la mensualidad.

¿Conviene abonar para bajar la mensualidad o para bajar el plazo?

Depende de tu caso y de lo que permita tu crédito. Si pagas siempre la misma cantidad, la deuda baja igual en los dos casos; lo que cambia es la mensualidad mínima que te exige el banco. Bajarla te deja más colchón si un mes no puedes pagar de más. El simulador compara también un camino híbrido.

¿Qué es Cofinavit?

Es un crédito para comprar vivienda que combina un préstamo de Infonavit con uno de un banco. Tu subcuenta de vivienda puede aplicarse a la compra, por ejemplo al enganche. Las condiciones y los montos dependen de tu precalificación y del banco.

¿Qué es Apoyo Infonavit?

Es un crédito del banco en el que tu subcuenta de vivienda queda como garantía: puede cubrir mensualidades si dejas de trabajar para un patrón. Las aportaciones de tu patrón, del 5% de tu salario, se aplican al crédito. Pregúntale a tu banco si reducen la mensualidad o el plazo.

¿Qué tasa de interés cobra Infonavit?

La tasa de los créditos de Infonavit para comprar vivienda es fija y, según la tabla publicada para 2026, va de 3.69% a 10.45% anual de acuerdo con tu salario. En los créditos combinados con un banco la tasa de cada parte puede ser distinta. Confirma la tuya en Mi Cuenta Infonavit.

¿Qué gastos no incluye el cálculo?

No incluye ISR por rentar, predial, seguros ni reparaciones. Los gastos de escrituración se calculan con el porcentaje que tú pongas, y la mensualidad no incluye comisiones ni seguros del banco.

¿Se guardan mis datos?

Los valores que escribes se guardan solo en tu navegador para que no los pierdas al volver. No hay cuentas y esos datos no se envían a ningún servidor.